Residenze fittizie per non pagare l’Imu sulle seconde case trasformate in attività ricettive o viceversa
TARQUINIA – Una delle attività più redditizie nell’antica città etrusca è quella dell’affittacamere. I B&B (letto e colazione) si trovano praticamente ovunque. Più o meno lussuosi ma di sicuro sempre pieni e con rendite molto elevate.
I proprietari dei B&B sono fortunati possessori di appartamenti dove non vivono e che hanno preferito trasformarli in attività ricettive piuttosto che affittarli.
Il problema che alcuni “furbetti” si comprano appartamenti o lo indicano come prima casa lasciandoci sopra la residenza.
Immaginiamo che si acquisti un immobile con un mutuo ipotecario, usufruendo dei benefici della prima casa e con la garanzia giovani, ponendovi la residenza.
Qualora l’immobile fosse ampio ed avesse un numero di vani superiore alle proprie necessità personali e familiari, si potrebbe parzialmente adibire ad attività di Bed and Breakfast, senza perdere i benefici concessi dalla legge?
Se si adibisse l’immobile a B&B e si esercitasse l’attività in forma professionale, occorrerebbe aprire partita IVA ed apportare all’immobile le necessarie modifiche richieste, conseguentemente perdendo il requisito a seguito del cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
La normativa di settore ha fugato diversi dubbi sulla natura dell’attività: la compresenza del titolare e degli ospiti nelle unità immobiliari messe a disposizione lasciano intendere che l’attività non rientri tra quelle di sfruttamento dell’immobile per fini commerciali, essendo questo destinato principalmente a soddisfare le esigenze abitative di coloro che offrono ospitalità.
Pertanto, il carattere saltuario dell’attività di fornitura di “alloggio e prima colazione”, che s’identifica, sostanzialmente con quello dell’occasionalità, ne consente, in via generale, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA.
Ciò sempre che, ovviamente, tale attività, anche se esercitata periodicamente, non sia svolta in modo sistematico, con un carattere di stabilità, evidenziando un’opportuna organizzazione di mezzi che è indice della professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.
Pertanto per aprire un B&B ed esercitare l’attività in forma occasionale, quindi compatibilmente con i benefici del Bonus prima casa, occorrerà:
- a) che l’affitto delle stanze non debba essere massivo, ma occasionale;
- b) che il proprietario debba essere in possesso di altri redditi (come lavoro dipendente, altra attività professionale, etc.);
- c) che l’offerta di servizi aggiuntivi debba essere minima o addirittura assente;
- d) che l’erogazione dei servizi agli ospiti, come il rifacimento delle stanze, la pulizia o la colazione, debbano essere eseguiti dal titolare o dai suoi familiari;
- e) che l’immobile non debba essere interamente dedicato all’attività di B&B, anzi che la destinazione principale soddisfi le esigenze abitative del titolare o dei suoi familiari;
- f) che la pubblicità della struttura sia ridotta al minimo;
- g) l’ospitalità possa essere offerta in tre camere al massimo, con un totale di sei posti letto per un massimo di 270 giorni l’anno ed un minimo di 45 giorni di apertura continuativa.
Adesso gli uffici tecnici comunali dovranno verificare chi sono i titolari dei B&B sparsi per Tarquinia e se rispondono ai criteri della prima casa, se hanno le residenze reali o sono fittizie.
